Hypotheken - inhoudelijk

Alweer een jaar ben ik met enige regelmaat betrokken bij een bijzonder deel privéfinanciën: de hypotheek. Voor mensen die binnen hun hypotheek aan opbouw van vermogen (voor aflossing later) doen is dat niet vaak goed geregeld. Zo blijkt.
Ik heb een rekenmodel ontwikkeld waarmee de Totale Kosten voor het hebben van een hypotheek over de resterende looptijd bepaald kunnen worden. Rekening houdende met rentebaten en rentederving, inflatie, belasting en dergelijke. Dat is een complexe maar unieke berekening waarmee te controleren valt welk advies een adviseur nu eigenlijk geeft. Verschillende adviezen kunnen zo vergeleken worden. Het idee is naar de wetenschappelijke standaard te werken: transparant en controleerbaar.

Samen met een hypotheekspecialist ben ik vervolgens gaan kijken welke verbeteringen er mogelijk zijn als er nauwgezet wordt gekeken naar de kostenopbouw en looptijden van hypotheekconstructies in combinatie met de gehanteerde rente.  In de groep Spaar-, Belegging- en Levenhypotheken blijkt er veel te verbeteren. Heel veel.
Recentelijk heb ik de zaken van alle klanten die deze specialist heeft bediend, het afgelopen jaar, op een rij gezet en ben tot de verbijsterende conclusie gekomen dat de gemiddelde verbetering (kosten reductie / opbrengst verbetering) meer dan 60.000 euro beloopt over een gemiddelde resterende duur van 22 jaar! Met andere woorden: door het aanscherpen van de hypotheek op diverse punten zullen mensen over 22 jaar gemiddeld 60.000 euro minder betaald hebben voor het bewonen van hun huis dan op grond van hun oorspronkelijke hypotheek het geval zou zijn. Dat is niet omdat de belastingdienst effectiever ontlopen wordt, nee, dat is omdat geldverstrekkers niet heel geïnteresseerd zijn in dit soort optimalisaties (laat ik het netjes zeggen) en dus door wel die puntjes wel op de i te zetten.

Second opinion

Na vrienden en kennissen hiermee geholpen te hebben denk ik erover hoe hiermee verder te gaan. Voorlopig bied ik een second–opinion aan ten aanzien van hypotheekadviezen. Daarin wordt doorgerekend:

• hoe de huidige hypotheek uitpakt;
• hoe de hypotheek bij de huidige hypotheekverstrekker beter in te regelen is (dus zonder oversluiten oid);
• hoe een vergelijkbare hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker uit zal pakken
• wat de meest optimale hypotheekoplossing op dit moment is, rekening houdende met alle kosten die daarmee gepaard gaan.

Een dergelijke second-opnion kost 1.300 euro. Bel me als je er meer over wilt weten. En ook als het je wat lijkt maar wanneer je verwacht dat je 'vast' zit aan oude afspraken (bijvoorbeeld een niet opnieuw verzekerbare overlijdensrisico-dekking).

Hoe verder van deze inzichten gebruik te maken is me nog niet helder. Omdat ik niet voldoende begrijp hoe ik mensen kan doen inzien dat:

• Een adviseur van een bank niet per definitie een goed advies geeft (hij is niet onafhankelijk en hij is bovendien niet geïnteresseerd in het reduceren van kosten);
• Maandlasten niet leidend horen te zijn bij het kiezen van een hypotheek maar Totale Kosten (dat is immers wat je feitelijk betaalt voor het lenen van geld);
• Onafhankelijke adviseurs vaak feitelijk niet onafhankelijk zijn omdat ze maar enkele banken/verzekeraars in portefeuille hebben (ze kunnen dus de overigen eenvoudigweg niet in hun overwegingen meenemen of aanbevelen).

De meeste mensen die dit lezen zullen denken: ‘logisch, dat weet ik allemaal wel’. Maar handelen ze er ook naar? Ik denk van niet. Omdat ze eigenlijk geen keuzemogelijkheden hebben en dus alleen maar blind kunnen vertrouwen op een adviseur. Door hypotheekoplossingen vergelijkbaar te maken kan ik daar iets tegenover zetten…

 

We zullen zien hoe dit verder loopt. Die second-opnion is in ieder geval mogelijk. Daar kunnen mensen hun voordeel mee doen, zonder verdere verplichtingen.